פסק דין דמנשא

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו

           

ת"א 37947-11-17

סרדניוף ואח' נ' דמנשה

 

 

לפני      כבוד השופטת חנה פלינר

 

 

התובעים          

1. טל ניסים סרדניוף

2.חן וגנר

ע"י ב"כ עו"ד נאור וולף

 

נגד

 

 

הנתבע  

דמנשה מואיז

ע"י ב"כ עו"ד גיל קריספין

 

 

פסק דין

 

השאלה העומדת לדיון, בתמצית

 

1.              האם בין הצדדים נכרת הסכם המחייב את הנתבע (להלן: "הנתבע") למכור לתובעים 1 ו-2 (להלן: "התובעים") את היחידה שהייתה בבעלותו, הצמודה לדירת התובעים? וכפועל יוצא, היש מקום להורות על אכיפת טיוטת הסכם המכר אשר הוחלפה בין הצדדים ביום 23/8/17 או בסמוך לכך, ואשר כונתה על ידי התובעים "הסכם מכר סופי" (ראו נספח ל"ב לתצהיר התובע), טיוטה שלא נחתמה על ידי הצדדים?

זוהי המחלוקת בתמצית, להלן העובדות שאינן שנויות במחלוקת.

 

העובדות הצריכות לעניין

 

2.              התובעים הינם בני זוג עם שלושה ילדים, ובעלי הזכויות הבלעדיים ביחידה ברחוב רזיאל 10, תל אביב-יפו הידועה כגוש 7015 חלקה 16 תת חלקה 9. שטח היחידה של הזוג הינו 61 מ"ר – מחצית בקומת קרקע ומחצית בקומת גלריה. אין מחלוקת כי הייעוד של יחידת התובעים מוגדר בתב"ע כמסחרי, והיחידה מוגדרת "חנות", אולם לטענת התובעים יש היתר מטעם העירייה למגורים (ראו עדות התובע בעמ' 6 שו' 27-30, יחידה זו תכונה "דירת התובעים"). הנתבע הינו בעל הזכויות הבלעדי ביחידה שברחוב רזיאל 8 תל אביב-יפו הידועה כגוש 7015 חלקה 16 תת חלקה 8, אשר משמשת כחנות (להלן: "יחידת הנתבע") שטח הנכס הינו כ-36 מ"ר, 25.7 מ"ר בקומת קרקע ו-11 מ"ר בקומת גלריה. דירת התובעים ויחידת הנתבע הינן יחידות צמודות בבית המשותף.

3.              אין מחלוקת כי בשלב כלשהו פנה הנתבע למשרד תיווך והביע את רצונו למכור את יחידתו, ומשרד התיווך תלה שלט בהתאם, ראו עדות הנתבע בעמ' 34 שו' 30: "בשלב מסוים רציתי למכור". אין מחלוקת כי התובעים היו מאוד מעוניינים, שלא אומר להוטים, לרכוש את היחידה לאור האפשרות להרחיב את דירתם בדרך זו, ראו עדות התובע בעמ' 10 שו' 12; שו' 27-29; עמ' 11 שו' 24-25: "בשביל שאני אוכל לחיות בבית שלי, עם שלושה ילדים הייתי צריך עוד מקום, הילדה צריכה שולחן לעשות שיעורים". כבר כעת ניתן לקבוע כי ליחידת הנתבע יש ערך מיוחד עבור התובעים, ולקביעה זו יש משמעות להמשך.

4.              על רקע האמור לעיל, החלו הצדדים לנהל משא ומתן בקשר לרכישת יחידת הנתבע על ידי התובעים. לשיטת האחרונים, המגעים בעניין זה החלו כבר לפני מספר שנים, אולם רק בשנת 2016 או בסמוך לכך "החליט הנתבע סופית למכור את הנכס" (ראו סעיף 10 לתצהיר התובע), והצדדים החלו לבוא בדברים לגבי תנאי המכירה. תחילה התנהלו המגעים בין התובעים ובא כוחם, עו"ד וולף, ישירות מול הנתבע והתעוררה סוגיית תשלום מס שבח (ראו סעיפים 11-15 לתצהיר התובע). בשלב כלשהו שכר הנתבע את שירותי עו"ד גנית זליקוביץ (להלן: "עו"ד זליקוביץ"), וביום 19/10/16 נשלחה על ידה טיוטה ראשונה של הסכם מכר, ראו נספח ד' לתצהיר התובע.

5.              אין מחלוקת כי במהלך המשא ומתן הוחלפו לא פחות מ – 15 טיוטות (צורפו לתצהיר התובע), עד למשלוח הטיוטה המכונה "ההסכם הסופי", ראו נספח ל"ב; אין מחלוקת שבמהלך המו"מ הוחלף ייצוגו של הנתבע, כאשר עו"ד זליקוביץ פרשה ובמקומה נשכרו שירותיו של עו"ד קריספין; אין מחלוקת שכל אחת ואחת מהטיוטות נשאה את הכותרת: "מבלי לפגוע בזכויות, לצרכי מו"מ בלבד. הטיוטה אינה מהווה הצעה ואינה מאפשרת קיבול. רק נוסח סופי, מאושר וחתום יחייב את הצדדים".

6.              אין מחלוקת שבמהלך המשא ומתן התעוררו קשיים, כשגם התובע הודה שלנתבע היו "הרבה גחמות" (עמ' 11 שו' 12); שהיו לו הרבה פחדים (עמ' 11 שו' 7). הקשיים והבעיות שהתגלעו נגעו בין היתר לדרישת העירייה להשיב את החלק האחורי של יחידת הנתבע; לעובדה שביחידת הנתבע היה שוכר שבאותה עת לא הסכים להתפנות; לשאלת גובה התמורה ומועדי התשלום, בין היתר לאור אי הבהירות לגבי מועד הפינוי.

7.              אין מחלוקת שביום 6/9/17 התקבלה טיוטה חדשה מעו"ד קריספין, שנקראה "הסכם מכר סופי" ביום 10/9/17 התובעים אישרו את הטיוטה הסופית, בכפוף למספר הערות בסעיף 4 להסכם, ומשכך בקשו הם "להחזיר לנוסחים הקודמים", ראו נספח ל"ג לתצהיר התובע. הצדדים המשיכו לדון בנוסח הסופי של ההסכם, וכן נעשו ניסיונות לתאם מועד לחתימה, ראו תחלופת המיילים בין באי כוח הצדדים, נספחים ל"ד – ל"ה לתצהיר התובע. ביום 18/9/17 הודיע ב"כ הנתבע לב"כ התובעים כי "כרגע יש לנו בעיה עם השוכר הוא לא רוצה לצאת מהחנות בניגוד למה שהבטיח בעל פה. אנו ממתינים לקבל ממנו תגובות על מועד הפינוי", ראו נספח ל"ו לתצהיר התובע. על כך השיב ב"כ התובעים ביום 3/10/17: "מבירור שערך הקונה עם השוכר עולה, כי דווקא אין לו בעיה להתפנות, אך הוא רוצה לוודא שהפינוי יהיה עקב מכירת החנות" (ראו נספח ל"ז).

8.              ביום 9/10/17 שלח ב"כ הנתבע מייל בזו הלשון: "מרשי בקש להודיע כי בשלב זה ועד להסדרת בעניין הוא אינו מעוניין להתקשר בחוזה מכר", ראו נספח ל"ח לתצהיר התובע; ביום 18/10/17 נשלח מייל מטעם הנתבע לפיו "מרשי טרם קיבל החלטה והוא שוקל את צעדיו" (נספח מ"א); ביום 23/10/17 נשלח מכתב התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים מטעם ב"כ התובעים, שם נאמר בין היתר שבין הצדדים נחתם הסכם מכר מחייב והתבקשה אכיפתו, ראו נספח מ"ב לתצהיר התובע; בימים 29/10/17 ו – 31/10/17 הוחלפו מסרונים בין הצדדים (נספח ל"ט לתצהיר התובע), כאשר במסרון הנתבע נאמר: "...אף אחד גם לא קובע בשבילי את המחשבות של בן אדם לא הודעתי לגבי עניין שאתה מציע לסבך אדם שבסופו של דבר חבר ילדות שעובר תקופה קשה (השוכר, ח.פ) ואם אגיע למסקנה שצריך לעשות משהו בנידון תהיה זאת רק בדרך הטובה בלבד ובדרך שלי כרגע אתן לזמן ולדרך שלי לעשות את שלו רק בדרך הטובה אם יהיה משהו חדש תשמע ממני כי אני לא מתכוון להיות עם הדבר מורט העצבים זה עולה לי גם בבריאות!!! חג שמח".

9.              על רקע הדברים המתוארים לעיל, הגישו התובעים את התביעה שבפניי ביום 21/11/17, במסגרתה התבקש בית המשפט להצהיר כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב, בהתאם לטיוטה הסופית שנשלחה (נספח ל"ב). כן התבקש בית המשפט ליתן צו אכיפה להסכם המכר; ליתן צו עשה המחייב את הנתבע לחתום על הסכם זה ולהצהיר שהנתבע הפר את חיוביו על פי הסכם המכר. אציין כי לא נדרש כל סעד כספי במסגרת כתב התביעה.

טענות התובעים, בתמצית

 

10.          התובעים טוענים כי נכרת הסכם מכר מחייב בין הצדדים, ואלו גמרו בדעתם להתקשר בחוזה. לטענתם כל פרטי העסקה, ללא יוצא מן הכלל סוכמו ביניהם לרבות; תיאור הנכס; התמורה; לוח התשלומים; סכום הפיקדון בנאמנות; תשלומי המיסים; מסירת החזקה; אחריות לפינוי השוכר. עוד טוענים התובעים כי הצדדים הסכימו על טיוטה סופית של הסכם מכר ונסיבות העניין חמורות בין השאר בשים לב למהות העסקה, התמשכות המשא ומתן, העובדה כי המו"מ הושלם ותואם מועד לחתימה, והתנהגותו הפסולה של הנתבע.

11.          התובעים מחזקים טענותיהם בכך שבמסגרת המו"מ בין הצדדים הועברו בין הצדדים 15 טיוטות של הסכם המכר וכי הצדדים נתנו הסכמתם לטיוטה הסופית של הסכם המכר ואף תואם מועד לחתימה. התובעים הודפים את טענות הנתבע באשר לנושאים שכביכול לא סוכמו – לשיטתם, עניין העירייה ירד מסדר היום עוד בטרם נשלחה הטיוטה הסופית, שכן הנתבע החזיר את השטח לעירייה, ראו בעניין זה נספח ג' לתצהיר הנתבע, ממנו נלמד שהשטח נלקח בפועל על ידי העירייה עוד ביום 1/9/17; לגבי השוכר טוענים התובעים כי עניין זה עלה כ"תירוץ" על מנת לחמוק מקיום העסקה, וממילא לא נטען ולא הוכח שאכן השוכר סירב להתפנות. בעניין זה מציינים התובעים שהיה על הנתבע להביא את השוכר לעדות והוא לא עשה כן. לחלופין טוענים התובעים כי היו נכונים לאמץ כל פתרון בעניין השוכר, ובכלל זה השארתו בנכס תמורת תשלום דמי שכירות . כך מפנים התובעים לטיוטות קודמות ומיילים נלווים מהם עולה ברורות שלתובע לא הייתה כל בעיה לפעול או לאפשר פעולה שתביא לפינויו של השוכר מהנכס. בעניין מועדי התשלום טוענים התובעים כי אלו עולים מפורשות מההסכם (ראו בפירוט סעיף 45 לסיכומיהם), וגם אם המועדים אינם מצוינים במפורש, הרי על פי ההלכה אין כל מניעה מלהשלים פרטים חסרים אלו.

12.          התובעים הפנו בין היתר בסיכומיהם להלכות בדיני חוזים וערכו ניתוח משפטי המוכיח כי במקרה הנדון התקיימו תנאי המסוימות וגמירות הדעת. לשיטתם, הנתבע בסיכומיו כלל לא התמודד עם ההלכות המשפטיות וחזר וטען את טענותיו כפי שהועלו בכתב ההגנה ובתצהיר. עוד הזכירו התובעים את ההלכה בדבר פרישה בתום לב ממשא ומתן. לגרסתם, התנהגותו של הנתבע מאופיינת לאורך כל הדרך בחוסר תום לב, והוא אינו נוהג בדרך מקובלת זאת למרות הסכמתם לדרישותיו החוזרות ונשנות. התובעים טוענים שהנתבע ניצל באופן בלתי ראוי את העובדה כי ליחידתו ולעסקה ישנה חשיבות מיוחדת לתובעים היות ודירתם צמודה לנכס. לשיטתם, פרישתו מהעסקה נעשתה בחוסר תום לב וללא כל צידוק, אגב הסבת נזקים כבדים לתובעים – בין היתר בהוצאות שהוצאו אגב ניהול המו"מ; המשאבים שהושקעו לצורך השגת מימון ודחיית נסיעת משפחת התובעים לחו"ל למשך שנה, כפי שתוכנן.

טענות הנתבע

 

13.          בכתב הגנתו, בתצהירו וכן בסיכומיו הודף הנתבע את טענות התובעים לפיהן עסקינן בהסכם מכר מחייב. הנתבע טוען כי אין חולק שהצדדים היו מצויים בשלב המשא ומתן לכריתת חוזה, אך די לעיין בתיקונים והמחיקות בטיוטה הסופית אותה מבקשים התובעים לאכוף בכדי להבין שלא היה נוסח סופי להסכם המכר. יתרה מכך, על כל טיוטות ההסכם שהוחלפו בין הצדדים, נכתב ע"י ב"כ התובעים כי ההסכמים הם לצרכי מו"מ בלבד, והיה ברור כי מדובר בטיוטות בלבד, שכל עוד לא נחתמו, הן אינן מחייבות את הצדדים. עוד טוען הנתבע כי במשא ומתן שניהלו ביניהם נותרו מחלוקות והצדדים לא הסכימו על כל הנושאים, כך לעניין מועדי תשלום (ראו סעיף 5.1.2 ו-5.1.3 לטיוטה הסופית) או מועד המסירה (ראו סעיף 4.1 לטיוטת ההסכם הסופי), פרטים אלו לדבריו מלמדים על חוסר מסוימות ואינם ניתנים להשלמה. לדידו, בית המשפט אינו יכול לעצב לצדדים את ההסכם, מקום בו הם עצמם לא הגיעו להסכמות בנושאים קריטיים ומהותיים.

14.          הנתבע טוען כי התובעים הודיעו לו לא פעם שמנהלים הם מו"מ במקביל ביחס לנכסים אחרים. לטענתו התובעים עדכנו אותו כי בכוונתם להתקשר עם מוכר אחר, דבר המלמד כי אף אחד מהצדדים, גם לא התובעים, ראו את המשא ומתן שהתנהל ביניהם ככזה המחייב אותם לבצע עסקה. עוד טען כי הצגת התובעים כמנהלים מו"מ במקביל הפעילה לחץ פסול ושקולה גם היא לחוסר תום לב. הנתבע עמד על כך שהנכס המדובר הוא מסוג חנות ולא דירת מגורים כפי שטענו התובעים, ושבכלל בכוונתם לעשות שימוש בחנות לצורך הגדלת דירתם אשר גם היא נמצאת בחנות היא לכשעצמה חסרת תום לב.

15.          הנתבע טען כי קבלת התביעה תחייב את הנתבע להתקשר בהסכם אשר הוא לא מסכים לו ואשר לא נחתם על ידו. לטענתו התובעים מבקשים מבית המשפט לסטות מהקביעה שהוסכמה בין הצדדים לפיה החוזה ביניהם יערך בכתב וייחתם. לפיכך, כל עוד החוזה לא נערך ונחתם - לא נכרת חוזה ועל כך כאמור הצדדים הסכימו. הנתבע עומד על דרישת הכתב ומציין כי העובדה שלא נחתם חוזה היא הראיה הטובה ביותר שהצדדים לא סיכמו את כל הנושאים ולא רצו להתקשר בהסכם.

ההלכה - האם נכרת הסכם מחייב

 

16.          סעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן: "החוק") קובע כי : "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול.."; סעיף 2 לחוק קובע כי הצעה הינה כזו ה: "מעידה על גמירות דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסוימת כדי לאפשר לכרות את החוזה בקיבול ההצעה"; סעיף 5 לחוק קובע כי :"הקיבול יעשה בהודעת הניצע שנמסרה למציע ומעידה על גמירות דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה". הן רכיב ההצעה והן רכיב הקיבול מחייבים התקיימותם של שני יסודות והם גמירות הדעת והמסוימות, זאת על מנת ליצור הסכם מחייב.

17.          יסודות גמירות הדעת והמסוימות אמנם נפרדים ומצטברים, אך יש יחסי גומלין מסוימים ביניהם. בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פד"י ל"ג (2) 281 ניתח השופט ברק (כתוארו אז) את החשיבות הגדולה ביסוד גמירות הדעת (להלן: "פס"ד רבינאי"): "גמירת דעת להתקשר בחוזה אין פירושה ספקות לפני ההתקשרות וחרטה לאחריה. פירושה הנכון הוא גילוי כוונה רצינית להתקשר בחוזה והבנת התוצאות המשפטיות הנובעות מכך. אני בדעה כי בעת חתימתה על זכרון הדברים התכוונה הנתבעת להתקשר בחוזה והבינה לאשורן את התוצאות המשפטיות הנובעות מכך. לעובדה שהיססה לפני כן, התחרטה לאחר מכן - אין שום השפעה על התחייבותה".

18.          הדרישה אם כן היא ראשית, גילוי כוונה רצינית להתקשר בחוזה וגילוי כוונה ספציפית להתקשר בחוזה מסוים עם צד מסוים, ושנית הבנת התוצאות המשפטיות המשתמעות מכך. ראו והשוו הדברים שנקבעו בע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חאג' אחמד סמיר מוחמד חמדן נ (5) 820 (להלן: "פס"ד דור אנרגיה"): "הדרישה לגמירת-דעת היא הדרישה להשתקפות חיצונית של כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב (ש' רנר, "דיני-חוזים – מגמות והערכה" משפטים כא (תשנ"א-נ"ב) 33, 44; ג' שלו, דיני חוזים (דין, מהדורה 2, תשנ"ה) 86; ד' פרידמן ו-נ' כהן, חוזים (אבירם, כרך א, תשנ"א) 156). את גמירת הדעת יש לבחון דרך עיניו של מתקשר סביר במעמדם של המתקשרים (פרידמן וכהן, בספרם הנ"ל, בעמ' 156)".

19.          נפסק ונקבע כי הדרישה בקיומו של יסוד גמירות הדעת היא אמת מידה אובייקטיבית ראו את הדברים בע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת , מד (1) 057: "קיומה של גמירת דעת נבחן על-פי אמת-מידה אובייקטיווית (ראה: ע"א 440/75 [14], בעמ' 267-268). את כוונתו של צד לחוזה להתקשר התקשרות חוזית מחייבת עם זולתו אין בוחנים על-פי הלוך-נפשו הסמוי, אלא על-פי ביטוייו החיצוניים הגלויים. ברי, שתהליך התגבשותה של גמירת דעת הינו, ביסודו, תהליך פנימי-סובייקטיווי. ומאידך ברור, שלהחלטה להתקשר בחוזה, אשר נותרה ספונה במוחו של המחליט (יהא זה המציע או הניצע), אין כל משמעות משפטית. כוונה שנתגבשה עשויה להקים חבות משפטית רק מעת שהובעה. קיומה ומהותה נמדדים, באבן הבוחן של האדם הסביר, על רקע הדברים שנאמרו או נכתבו והנסיבות שבגדרן הוצגה העמדה. מקום שהביטויים החיצוניים מעידים על קיומה של גמירת-דעת, בעוד שבלב הצד שאת גמירת-דעתו בוחנים לא נתגבשה החלטה להתקשר התקשרות מחייבת, גוברים הביטויים החיצוניים על התהליך הסמוי".

20.          לגבי תנאי המסוימות - יסוד זה נדרש גם בהצעה וגם בקיבול, וכך נקבע בפס"ד דור אנרגיה: ״על-מנת שיתקיים בהסכם יסוד המסוימות, יש צורך בקיום הסכמה על הפרטים החיוניים לעיסקה. עם זאת, אין צורך שהחוזה יהיה כליל השלמות, בייחוד כאשר הוכח קיומו של היסוד הראשון של גמירת הדעת. כפי שנפסק: "...במקום שהמבחן הראשון מתקיים, דהיינו, קיימת כוונה של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו 'שחור על גבי לבן' בזכרון הדברים עצמו...אין זה הכרחי כי כל היסודות המהותיים והחיוניים יהיו כתובים בגוף זכרון הדברים, ופרטים חיוניים חסרים הניתנים להשלמה על-ידי החוק מצטרפים ליסודות החיוניים הנזכרים בגוף המסמך והמהווים יחדיו את היסודות החיוניים על-פיהם נקבע תוכנו של זכרון הדברים..." (עניין רבינאי [4], בעמ' 288; מאמרה הנ"ל של ד"ר רנר, בעמ' 46; מאמרו הנ"ל של ד"ר דויטש, בעמ' 339). וכן על החשיבות של יסוד זה באופן שלוב עם גמירות הדעת "... יסוד זה אינו מנותק מיסוד גמירת הדעת. שני יסודות אלה שלובים זה בזה ומעידים זה על זה. כך, קיומה של מסוימות יש בה כדי להעיד, בדרך כלל, על גמירת הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם (עניין בוטקובסקי [6] הנ"ל, בעמ' 65, ע"א 701/87 ש' ביהם ואח' נ' חיים בן יוסף ואח' [13], בעמ' 9), ואילו קיומה של גמירת-דעת עשוי לסייע בפנייה אל מנגנוני ההשלמה הקבועים בחוק, לעניין יסוד המסוימות (וראו בעניין זה מ' דויטש, "על מסוימות החוזה המסחרי" עיוני משפט טז (תשנ"א-נ"ב) 337, 338)."

21.          לגבי הצורך בחתימת ההסכם, בתי המשפט בוחנים את נסיבות כל מקרה ומקרה, כשנקודת המוצא הינה: " צדדים, העורכים הסכם מוקדם ומסכימים לחתום גם על חוזה, מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת, אך חזקה זו ניתנת לסתירה, אם מוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על החוזה " . ראו בעניין זה פס"ד בוטקובסקי שנזכר לעיל.

22.          בפס"ד רבינאי נאמר בעניין זה כדלקמן: " ...אם נאמר בזכרון הדברים במפורש כי הוא לא מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם ייעשה החוזה הפורמלי, הרי בכך הביעו הצדדים דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, ויש להמתין לכריתתו של החוזה הפורמלי. לעומת זאת, אם הצדדים קבעו בזכרון הדברים כי הוא מחייב אותם, הרי בכך הביעו הצדדים את דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו שלב ביניים, אלא הוא מקור הזכויות והחובות ביניהם (ע"א 139/54, פד"י יא' 57). כמובן, ברוב רובם של המקרים, הצדדים אינם נוקטים לשון ברורה ומפורשת באשר ל"נוסחת הקשר" ובמקרה זה יש לפרש את לשון הצדדים וכוונתם. בענין זה הוכחו בעבר קטגוריות שונות של נוסחאות אשר מעידות על כוונה זו או אחרת של הצדדים. כך, למשל, מקובל לומר כי אם "נוסחת הקשר" הינה כי זכרון הדברים "כפוף לחוזה פורמלי" הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ובמתן. לעומת זאת, אם "נוסחת הקשר" הינה כי הצדדים חותמים על זכרון הדברים "עד שיוכן" חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים הינה, שרצון הצדדים היא שזכרון הדברים ייכנס לתוקפו מיד (ע"א 602/72, פד"י כח(1) 519). הוא הדין אם בזכרון הדברים נאמר כי "הצדדים מתחייבים לחתום על הסכם פורמלי ועד אז הסכם זה קובע" או שנאמר בו כי סכום פלוני ישולם במעמד החתימה על זכרון הדברים, ואילו היתרה "עם חתימת החוזה שייערך אצל עורך-דין" (ע"א 118/53  פד"י ט 96). מן הראוי לציין כי נוסחאות אלה ואחרות כבודן במקומן מונח, אך אין לראות בהן חזות הכל. הכל תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. אין לבודד את "נוסח הקשר" ממכלול עובדות אלה. כך למשל, אפילו נזקקו הצדדים לנוסחה כי זכרון הדברים "נתון לחוזה הפורמלי", ניתן לראות בזכרון הדברים חוזה מחייב, אם "כוונת הצדדים להתחייב זה כלפי זה היתה ברורה ונעלה מספק" (ע"א 118/53 פד"י ט 96, 198 דברי השופט ויתקון)".

ומההלכה ליישומה במקרה הנדון

 

23.          לאחר שעיינתי בכתבי הטענות; בתצהירים; בסיכומים; שמעתי את עדויות התובע והנתבע – קובעת אני כי במקרה הנדון לא השתכלל הסכם מחייב בין הצדדים, אם משום שלא התמלאו תנאי גמירות הדעת והמסוימות, אם משום שהצדדים קבעו במפורש שרק חתימה על הסכם תחייב אותם. אפרט קביעותיי אלו.

24.          לדידי, די בעיון בטיוטות עצמן ובמיילים המלווים על מנת להגיע למסקנה שלא נכרת הסכם מחייב. מעובדות המקרה עולה כי הוחלפו לא פחות מ-15 טיוטות, כשהטיוטה הסופית הינה מיום 06/09/17, וגם עליה נכתב "לצרכי מו"מ בלבד" וכי "אינה מהווה הצעה ואינה מאפשרת קיבול.. רק נוסח סופי, מאושר וחתום יחייב את הצדדים".

25.          זה המקום להזכיר את סעיף 23 לחוק החוזים הקובע: "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים". במקרה הנדון, הצדדים קבעו מפורשות שרק הסכם חתום יחייב אותם, והסכם כזה אינו בנמצא. לא זו אף זו, התובע הודה (בסתירה לטענותיו בתצהיר) שלא נקבע מועד לחתימה על ההסכם, ראו עדותו בעמ' 21 שו' 28. כפי שנזכר לעיל בפס"ד בוטקובסקי ובפס"ד רבינאי, הצדדים "מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת, אך חזקה זו ניתנת לסתירה, אם מוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על החוזה". במקרה הנדון, חזקה זו לא נסתרה.

26.          לעניין המסוימות – אכן דומה כי רוב הפרטים המהותיים לובנו וסוכמו בין הצדדים. עם זאת, יש לזכור כי התובע מבקש לאכוף את הטיוטה הסופית (עמ' 4 שו' 21, 27). עיון בטיוטה עצמה מלמד כי עדיין יש בה נושאים שלא סוכמו ודורשים השלמה. כך, סעיף 4.1 חסר מועד מסירה; כך, סעיף 4.3 הדן במועד המסירה כולל הוראות הנוגעות לפינוי השוכר מהנכס; כך, מהמיילים המלווים לטיוטה האחרונה עולה שאין הסכמה לגבי מנגנון תשלום דמי השכירות המפורט בסעיפים 4.3.3.3 ו- 4.3.3.4; כך, לא מפורט מועד התשלום השני (סעיף 5.1.2).

27.          איני מקבלת את טענות ב"כ התובעים בסיכומיו לפיהן יש הסכמות בכל הנושאים הללו. נדרשת מידה של לוליינות משפטית על מנת למלא סעיפים אלו בתוכן, ואם אכן הדברים היו כה פשוטים, מדוע לא גובשה טיוטה סופית, מוסכמת, נקייה מהערות ומוכנה לחתימה? לא זו אף זו, אותם נושאים שדורשים השלמה הם בדיוק אותם נושאים שהיוו את אבן הנגף במהלך ניהול המשא ומתן, ובעיקר עניין השוכר. עניין זה אף נזכר בזמן אמת כסיבה להפסקת המו"מ (ראו נספח ל"ו); ראו המסרון שנשלח על ידי הנתבע (נספח ל"ט). אי הפתרון בעניין השוכר לא אפשר לקבוע את מועד הפינוי ולא אפשר לגבש את מנגנון קיזוז דמי השכירות.

28.          איני מקבלת את טענת התובעים לפיה עניין השוכר היווה רק "תירוץ". גם מבחינה אובייקטיבית, עסקת מכר בנכס בו מתגורר דייר הינה עסקת מכר מורכבת יותר, שיש לגבש פתרון מוסכם בנוגע לדייר או פינויו. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בחבר ילדות של הנתבע: "כי זה חבר ילדות שלי...אני לא הסכמתי בשום אופן שייגעו בו" (עמ' 41 שו' 15-17). אמנם בסופו של יום הדייר פינה את הנכס, אולם הדבר אירע רק בחודש פברואר 2018 (עמ' 26 שו' 18), ולמעשה אין מחלוקת שבזמן שהעסקה "התפוצצה" השוכר היה ביחידת הנתבע והנושא עדיין היה על סדר היום.

29.          לעניין גמירות הדעת – רכיב זה, אף ביתר שאת, אינו מתמלא במקרה הנדון. גם אם מסקנתי לעניין המסוימות הייתה שונה, עדיין סבורה אני כי הנתבע לא גמר אומר בליבו לחתום על הסכם המכר. אמנם – הוא זה שהציע את יחידתו למכירה, וכדבריו – "החלטתי להעמיד את זה ואחר כך התחרטתי למכור. כרגע יש שלט להשכרה, אם תרצי..." (עמ' 35 שו' 3-4). האם מותר לאדם להתחרט תוך כדי משא ומתן שטרם הבשיל לכדי הסכם מחייב? דומני שבנסיבות המקרה יש להשיב בחיוב לשאלה זו, ממספר טעמים, לא כל שכן משקלם המצטבר.

30.          ראשית אציין כי מלכתחילה המשא ומתן לא התנהל על מי מנוחות. המו"מ ידע עליות ומורדות, וארך, גם לשיטת התובע, מספר שנים. התובע עצמו העיד על התמשכות ההליכים; הבעיות שצצו ונפתרו (לשיטתו); התנהלותו הבעייתית של הנתבע בזמן המו"מ. כך תיאר התובע את המו"מ שהתנהל כבר לפני ארבע שנים (!) והתנודתיות של המחיר (עמ' 8 שו' 25-30); כך תיאר התובע את הבעייתיות עם החלק האחורי שדרשה העירייה בסופו של יום (עמ' 9 שו' 9-20, עמ' 10 שו' 8-14); התובע אישר שהוא זה שפנה לנתבע פעמים רבות בנושא המכר (עמ' 11 שו' 3); שלנתבע היו הרבה "גחמות" ו"פחדים" (עמ' 11 שו' 7, 11); שהנתבע העלה כל פעם דרישות חדשות (עמ' 11 שו' 17); שהמשא ומתן התקדם קדימה ואחורה (עמ' 21 שו' 9); שהנתבע "פחד" מנושא העירייה (עמ' 23 שו' 7).

31.          "פחדיו" ו"גחמותיו" של הנתבע לא באו בחלל ריק. הנתבע אכן חשש מהעירייה (עמ' 29 שו' 26); הנתבע גילה דאגה לשוכר, חבר הילדות שלו מטורקיה (עמ' 25 שו' 17). גם אם כל נושא לכשעצמו היה פתיר, יש לראות את התמונה הכוללת ואת המצב בו היה נמצא הנתבע, שהיטיב לתאר את תחושותיו: " לא הייתי חותם כי זה התארך יותר מידי זמן, עם יותר מידי איומים, עם יותר מידי הצקות בחנות שלי, עם יותר מידי דיבורים מצדו וכמובן גם מצדי, וזה לא עסקה בריאה" (עמ' 43 שו' 11-13).

32.          התרשמתי שבמקרה הנדון הנתבע אכן הרגיש "מאוים" והתובעים הפעילו עליו לחץ למכור את יחידתו – מטעמים ברורים שלהם. חלילה איני קובעת כי התובעים הפעילו על הנתבע לחץ פסול, והתרשמתי שהתובע הינו אדם ישר ואמין, שעדותו לעיתים היתה בניגוד לאינטרס שלו. עם זאת, לא יכולה להיות מחלוקת שליחידת הנתבע יש ערך בלתי יסולא מפז לגבי התובעים, והתובע היטיב אף הוא לתאר זאת בחקירתו: "מבחינתי זה הבית שלי. התכוונו לקנות, כאילו זה היה נראה שזה קורה, זה הבית שלי שם, זה הנכס היחידי שהוא דירת מגורים שלי למגוריי" (עמ' 10 שו' 27-28). התובע אף שיתף בקושי שלו לרכוש נכס אחר, ראו עדותו בעמ' 19. עובדה זו גרמה לתובעים לנהל עם הנתבע משא ומתן עיקש, במשך שנים; להיכנע ל"גחמותיו" ולבוא לקראתו בויתורים (כך לשיטתם), שכן עבורם נכס זה היה שווה עבורם מחיר העולה על שווי שוק, ואין ספק בעיני כי אם היה מדובר בנכס אחר (ולא נכס הניתן להצמדה), המו"מ עם הנתבע לא היה אורך שנים ומתפרש על פני 15 טיוטות. התובעים היו עוברים פשוט לנכס הבא.

33.          לפיכך, איני שוללת כלל וכלל כי התובעים "איימו" על הנתבע בהגשת תביעות משפטיות ו"ישבו" עליו על מנת לגרום לו למכור לו את יחידתו. אזכיר כי בעניין זה התובע הודה כי השתמש ב"טקטיקה" של משא ומתן, ועל מנת ללחוץ על הנתבע הודיע לו שהוא מנהל משא ומתן לרכישת נכס אחר (עמ' 12 שו' 18-20). טקטיקה זו אף נשאה פרי וגרמה לנתבע לשוב לשולחן הדיונים: "אמרתי שזאת היתה הודעה טקטית בתוך ניהול משא ומתן, על מנת לקדם אותו, ולראייה יומיים אחרי הבן אדם שלח הסכם סופי" (עמ' 20 שו' 13-14). מסקנתי זו מתיישבת היטב עם המסרון שנשלח על ידי הנתבע בזמן אמת (31/10/17) ולדברים שנאמרו בעדותו : "תחת איומים לא עושים עסקה" (עמ' 41 שו' 21). אציין כי לשאלת בית המשפט השיב הנתבע כי מכר דירה אחרת (בבת ים, בשנת 1998) ללא כל בעיות, שכן "הרגשתי שבטוח אני מוכר ובטוח אני קונה" (עמ' 44 שו' 7).

34.          אם אסכם את המקובץ, לנתבע לא הייתה גמירות דעת להתקשר בעסקה הספציפית שעל הפרק, גם אם מלכתחילה העמיד את היחידה למכירה. המו"מ התמשך זמן רב; התעוררו קשיים רבים בנושאים מהותיים, כדוגמת גובה התמורה; החלק האחורי שנמסר בסופו של יום לעירייה; השוכר; מועדי הפינוי; הלחץ שהופעל על ידי התובעים. הנתבע הגיע לכלל מסקנה, לגיטימית, כי הוא אינו מעוניין למכור את היחידה אלא להשכירה, משיקוליו הוא, ראו עמ' 42 שו' 30. אין מדובר בתחושות סובייקטיביות בלבד של הנתבע שנותרו בגדר צפונות ליבו, אלא התובעים יכלו להבחין, והבחינו, בקשיים של הנתבע בגיבוש העסקה – ראו תשובות התובע לשאלות בימ"ש בעמ' 22 שו' 14-23:" ש: לא סגור על עצמו, אומר שהוא שם, שם שלט, אתה יודע, גם יש הרבה כאלה כמו, הזכרת את האישה, שאומרים שהם רוצים להתחתן, אז הם אומרים, אבל זה לא אמיתי. ת:אני מסכים. ש:אז? ת:כל הזמן, אם הייתי מרגיש שאני עומד מול קיר לחלוטין, אז אני לא יכול,ש: אתה עומד מול קיר לא יציב, זה מה שזה נראה כרגע, רעוע. ת:אבל הוא פותח לי את הדלת כל פעם מחדש.ש:פותח וסוגר לא? ת:כן.

האם הפרישה מהמו"מ נעשתה בתום לב?

 

35.          ראשית, אציין כי הנטל להוכחת הטענה שהנתבע ניהל משא ומתן שלא בתום לב מוטל על התובעים. תמצית ההלכה לעניין בחינת תום הלב בפרישה ממשא ומתן הובאה בע"א 416/89 משה (גלר) גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פד"י מ"ו (2) 177, בעמוד 185: "הכלל הוא, כידוע, שלכל צד למשא ומתן עומדת הזכות העקרונית לפרוש ממנו בכל עת. אך גם פרישה ממשא ומתן צריך שתיעשה בתום-לב; ו"המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב" (פרופ' שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 50). פרישה ממשא ומתן, שאיננה מודרכת על-ידי שיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העיסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהיעדר תום-לב (הגם שלא תמיד הינה, בהכרח, כזאת: ע"א 251/84 [6], בעמ' 467). לאמור: שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובייחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים; שכן ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המשא ומתן (ראה: שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 50; ע"א 800/75 [7], בעמ' 818; ד' פרידמן ו-נ' כהן, חוזים (אבירם, תשנ"א) 597).

36.          וכן ראו ע"א 251/84 חברת ס.ג.פ. להשקעות בעמ נ' מדינת ישראל לט (2) 463 בעמוד 467. "האמור בסעיף 12 אינו בגדר כלל, המיושם במקרה של גישה נוקשה ודווקנית במשא ומתן. עניינו ביושר לבב ולא בגמישות האופי או בנועם ההליכות. סעיף 12 הנ"ל אינו בא לכפות על אלו המנהלים משא ומתן את החובה לכרות חוזה בכל תנאי ובכל מחיר ולחייב בפיצויים את כל מי שמחליט, לפי מיטב שיקולו ומצפונו, שעיסקה פלונית המוצעת לו אינה כדאית ואינה רצויה, וזאת גם אם מתברר, כי הוא שגה בכך מבחינה אובייקטיבית. סעיף 12 דן במערכת נסיבות מוגדרת ומיוחדת, אשר עניינה סטייה מנורמה מוסרית, החלה על כל אלו המנהלים את המשא ומתן, ואשר עניינה התנהגות שאין מצפים לה מצד אדם הגון וישר-דרך, מאחר שיש בה כדי להערים על הצד האחר, או שיש בה, למשל, משום הסתרה פסולה של נתונים עובדתיים, אשר הצד האחר למשא ומתן זכאי לדעת אותם ואשר מן הראוי היה לגלותם לו מראש. סיכומה של נקודה זו - יכול פלוני להפסיק משא ומתן בנסיבות המצדיקות זאת מבחינתו, לפי שיקולו ומצפונו, ואשר אינן מוצדקות מבחינת הנתונים האובייקטיביים, ולמרות זאת לא יגלה בכך בית המשפט, לפי נסיבותיו של העניין, העדר תום-לב דווקא. חוסר הצדקה עניינית, המעוגנת בשיקולו של צד למשא ומתן המאמין בתום-לב בצדקתו, אינו עולה בהכרח כדי חוסר תום- לב."

37.          במקרה הנדון, לא התרשמתי כי פרישתו של הנתבע מהמו"מ נעשתה בחוסר תום לב, כך גם עלה מחקירתו כאשר נשאל מדוע למעשה כך החליט " כי החלטתי שאני לא מעוניין להיקשר לעסקת מכירה משום שהעבודה שלי התרסקה, אין לי פרנסה מזה שנים רבות אני סובל עם אשתי שיש לה מחלת נפש חמורה.. סכיזופרניה, ותחת לחצים במשך כל השנים האלה עוד להתעסק עם הדבר הזה לא יכולתי להמשיך אותו, לכן הפסקנו ולא המשכנו לא יכולת להמשיך יותר..." (עמ' 34 שורה 16), וגם "תחת לחץ לא עושים עסקה".

38.          לא מצאתי כל מניע נסתר או פסול בפרישתו של הנתבע מהמו"מ; הוא לא מכר את דירתו לאחר; לא נעשתה כל השבחה בנכס; הנכס עדיין עומד ריק ולא הושכר. אם מי מהצדדים נקט בטקטיקה פסולה במו"מ הרי מדובר בתובעים שהודיעו כי בכוונתם לרכוש נכס אחר. לפיכך – אין לי אלא לקבוע שהפרישה מהמשא ומתן אינה נגועה בחוסר תום לב.

סוף דבר

 

39.          בין הצדדים התנהל משא ומתן שלא הבשיל לכדי הסכם מחייב; אין מקום להורות על אכיפת הטיוטה הסופית ואין מקום לקבוע כי פרישתו של הנתבע מהמשא ומתן נעשתה בחוסר תום לב. משכך, דין התביעה להידחות. התובעים ישלמו לנתבע הוצאות משפט בסך של 15,000 ₪ וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין. בנוסף ישיבו התובעים לנתבע את הוצאות ההקלטה והתמלול שנשא בהן.

 

40.          המזכירות תשגר את פסק הדין לידיעת הצדדים ובאי כוחם.

ניתן היום, כ"א תמוז תשע"ט, 24/07/2019, בהעדר הצדדים.

 

חנה פלינר, שופטת