עורך דין מקרקעין

1. בטרם תערוך עסקה במקרקעין מומלץ להתייעץ ולהיות מיוצג על ידי עורך דין מכירת דירה/ עורך דין קנית דירה, עורך דין מקרקעין מומחה להבטחת זכויותיך וכספיך.

2. אחת הבעיות אשר יכולת להיווצר בעסקת מקרקעין היא עסקה כפולה. הינו שבעל המקרקעין ימכור את הקרקע לשני אנשים.

3. בכדי למנוע תקלות מעין אילו קיים בישראל מוסד רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין .

4. לצורך רישום הערת אזהרה מומלץ להיוועץ בעור דין מכירת דירה/ עורך דין קנית דירה, עורך דין מקרקעין שיטפל בעסקה .

5. מהי הערת אזהרה: כאשר אדם מתקשר בעסקה לרכישת נכס מקרקעין, הרשום בלשכת רישום המקרקעין, רשאים הצדדים לעסקה לרשום הערת אזהרה. מטרת רישום הערת האזהרה היא כפולה, הן להזהיר כל אדם אחר אשר עשוי להתקשר בעסקה ביחס לאותם מקרקעין ולמנוע רישום של עסקה נוגדת, והן להגן על מי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה מפני עיקול המקרקעין או הליכי כינוס בשל חובות של בעל המקרקעין.

6. מה משמעות אי רישום הערת אזהרה כאשר נעשו עסקאות נוגדות ביחס למקרקעין.

שאלה זו יש לפצל לשני מקרים: המקרה הראשון הוא לאחר השלמת העסקה ורישום זכויות הקונה על שמו בעודו תם לב.

המקרה השני כאשר הקונה טרם השלים את העסקה וטרם רשם את הזכויות במקרקעין על שמו.

7. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי:

התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב -  זכותו עדיפה.

8. הינו זכותו של הראשון בזמן גוברת כל עוד השני לא השלים את העסקה בתם לב, שילם את התמורה והנכס נרשם על שמו בעודו תם לב.

9. כאשר הקונה השלים את רישום הזכויות על שמו בעודו תם לב זכותו גוברת.

10.כאשר הקונה טרם השלים את העסקה וטרם רשם את הזכויות על שמו, מתעוררת השאלה מה משמעות אי רישום הערת אזהרה. האם בכך שהקונה הראשון לא רשם הערת אזהרה הוא מאבד את העדיפות שניתנה לו בסעיף 9 לחוק?

11. ביחסים שבין הקונה לבין המוכר, אי רישום הערת אזהרה אינו מהווה פגיעה בחובת תום הלב הקונים כלפי המוכר.

12. ראה: עא 97 / 2643 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ נז (2) 385, עמוד 405.

"21. במצב הדברים הרגיל לא תהא זו הפרת עקרון תום-הלב כלפי המוכר אם בעל העיסקה הראשונה לא יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה. מי כמוכר יודע כי הוא מכר את הנכס, ואין צורך בהערת אזהרה כדי להזהירו מלמכור את הנכס בשנית? בצדק ציין השופט א' גולדברג כי במצב דברים זה "אין להערת אזהרה של הקונה הראשון משמעות לעניין ידיעתו של המוכר בדבר קיומה של עיסקה זאת" (פרשת רז [12], בעמ' 746). באי-רישומה של הערת האזהרה אין משום הכשלה של המוכר (ראו דויטש "נפילתה ועלייתה" [42], בעמ' 362)…"

 

13. המוכר רשאי לרשום הערת אזהרה בדבר ההסכם באותו אופן כמו שהקונה יכול ואי רישום הערה על ידי הקונה אינו פוגע במוכר.

14. יחד עם זאת הפסיקה הכירה בכך שאי רישום הערת אזהרה יכול בנסיבות מיוחדות להוות חוסר תום לב מצד הרוכש הראשון אשר ימנע ממנו את ההגנה של סעיף 9 כלפי הקונה השני. אולם המדובר במקרים חריגים ולא במקרה הכללי וזאת במקרה בו הקונה השני לא ידע על העסקה עם הקונה הראשון.

15. בהתאם לפסיקה אין משמעות לאי רישומה של הערת האזהרה על ידי הקונה הראשון כאשר הקונה השני ידע על העיסקה ראה עא 97 / 2643 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ נז (2) 385, עמוד 407:

"טול את המקרה שבו ידע בעל העיסקה השנייה, בעת כריתתה, על קיומה של העיסקה הראשונה. במצב דברים זה אין לומר כי הימנעותו של בעל העיסקה מלרשום הערת אזהרה היא שהביאה ל"תאונה המשפטית" שביצירתן של עיסקאות נוגדות. הוא הדין אם בעל העיסקה השנייה רכש את הנכס בלא לבדוק כלל את פנקס המקרקעין או את מצבו של הנכס, המצוי כבר אותה עת בחזקתו של בעל העיסקה הראשונה (ראו ע"א 552/86 קניני נ' נאסר [25], בעמ' 105). במצבים אלה ואחרים עשויה התנהגותו של בעל העיסקה השנייה לשלול ממנו את הטענה כי בעל העיסקה הראשונה פעל כלפיו שלא בתום-לב…"

עוד נקבע שם:

"יטען הטוען: הלכה למעשה מרוקן עקרון תום-הלב - והנטל לרשום במקרים מתאימים הערת אזהרה הנגזר ממנו - את הכלל הבסיסי מתוכנו. תחת הכלל הבסיסי בא כלל חדש, ולפיו בעיסקאות נוגדות ידו של מי שרושם ראשון הערת אזהרה על העליונה. אין לקבל גישה זו. פסק-דיננו זה אינו מבוסס על גישה כללית שלפיה ידו של הרושם ראשון הערת אזהרה על העליונה. פסק-דין זה מבוסס על העיקרון הכללי של תום-לב, הקשור קשר הדוק לנסיבותיו של כל מקרה. הנטל לרשום, במקרים מתאימים, הערת אזהרה אינו מרוקן כלל ועיקר את הכלל הבסיסי. כלל זה עומד בעינו, והוא חל על כל העיסקאות הנוגדות כולן (ראו: כהן "חוזה של קטינה" [48], בעמ' 187; פורת "השלכות אכיפת חוזה" [53], בעמ' 158; דויטש "הקניין כתווית" [49], בעמ' 322; דויטש "נפילתה ועלייתה" [42], בעמ' 363). אכן, לא תמיד תישלל זכותו של בעל העיסקה הראשונה בשל אי-רישום הערת אזהרה על-ידיו או בשל רישום הערת אזהרה על-ידי בעל העיסקה השנייה. הכול תלוי בנסיבות העניין ובנטל הנגזר מעקרון תום-הלב בנסיבות השונות. "

ראה גם חוות דעת של כב' השופט מצא אשר קובע כי יש לבחון את תום הלב האוביקטיבי וכי הכלל של סעיף 9 לא יבוטל אלא במקרים חריגים. כך לדוגמא כאשר הקונה הראשון יושב ומחזיק במקרקעין שאז על הקונה השני החובה לבדוק את מעמדו.

ראה גם עא 03 / 1217 קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ נ' פואד רפיק ח'אזן נח (1) 224, בעמוד 238 שם נפסק כי כאשר הקונה המאוחר ידע חוסר תם ליבו מונע ממנו את האפשרות "לזכות" מכך שהקונה הראשון לא רשם הערת אזהרה.

 

16. לסיכום רישום הערת אזהרה מונעת תאונות משפטיות ומונעת את הצורך לנהל הליכים משפטיים ארוכים ויקרים.

17. עסקת מקרקעין  קנית דירה ומכירת דירה היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שאדם מן הישוב עושה בחייו וישנה חשיבות רבה לכך שהעסקה תלווה באופן מקצועי על יד בעל מקצוע – עורך דין מכירת דירה ו/או עורך דין קנית דירה.

לעיתים רבות אנשים סבורים כי עבודת עורך הדין שולית – רק מכין ניירות, מחשבה זו בטעות יסודה. לווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מכירת דירה/עורך דין קנית דירה, עורך דין מקרקעין מומחה משלב ניסוח ההסכם ועד לשלב רישום הזכויות, ימנע תקלות ויבטיח את זכויות המוכר והקונה. עורך דין מקרקעין ידע להבטיח את זכויות המוכר ו/או הקונה כבר משלב החתימה על ההסכם ועד לשלב הסופי של רישום הזכויות.

למשרדנו ניסיון רב בליווי לקוחות עסקיים ופרטיים במגוון רחב של תחומי המקרקעין .

משרדנו מתמחה במגוון תחומים וביניהם עסקאות רכישה ומכירה, הסכמי שיתוף במקרקעין או תביעות לפירוק שיתוף, עסקאות תמ"א 38 והתחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה, מכירת נכס בכינוס נכסים, ייצוג בבתי משפט ועוד.
למשרד ניסיון רב בטיפול בעסקאות מכר/קניה של דירות מגורים יד שניה, ליווי מול רשות מקומית, רשות המיסים, בנק למשכנתאות וביצוע כל הפעולות, משלב המו"מ ועד להשלמת העסקה.
המשרד מטפל בעסקאות קנית דירה מקבלן וליווי עד לקבלת המפתח. במסגרת זו אנו מוודאים כי הקבלן מספק ערבויות מספקות ומבטיחים את זכויות הקונה מול הקבלן.

כמו כן, המשרד עוסק בליווי דיירים בעסקאות תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
דוגמאות לעסקאות שהמשרד מטפל בהם:

• בניין ברח' דניאל 38 בת ים - ממתין להיתר בניה
• בניין ברח' בית לחם 2 בראשון לציון - בשלבי איתור יזם
• מכירת בניין ברח' זבולון 35 תל אביב לקבוצת רכישה.
  

בנוסף המשרד מטפל בדיווח לרשויות המס, יעוץ לגבי אופן ביצוע העיסקה בכדי להקטין את החשיפה למס, טיפול בהשגות מס שבח.

טיפול בעסקה החל משלב ניסוח החוזה לטובת הלקוח, עד למעמד חתימת החוזה ועד להשלמת רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין ו/או עד לקבלת מלוא התמורה מהעסקה לפי העניין.

המשרד מלווה את לקוחותיו גם במקרה בו עסקת המקרקעין מגיעה לדיון בערכאות משפטיות.
להלן מספר דוגמאות להצלחות של המשרד בתחום:

• דחיית תביעה כנגד לקוח של המשרד לאכיפת טיוטת הסכם מכר שלא נחתם וזאת על אף מו"מ ממושך שהתנהל בין הצדדים. לפסק הדין לחץ כאן.
• דחיית תביעה כנגד לקוחה של המשרד לקבלת קרקע בבעלותה תוך שהתובע עשה שימוש ביפוי כח מזוייף. לפסק הדין לחץ כאן.
• קבלת תביעה לביטול עסקת מכר בשל קיומה של זכות נוגדת - זכות ראשונים. לפסק הדין לחץ כאן.